집 살 때 필요한 돈 시뮬레이터
집값과 보유 현금, 대출 조건을 입력하면 필요한 자금부터 보유·매도 비용까지 확인할 수 있습니다.
매수비용·주담대(DSR·LTV)·보유세·양도소득세 등 5개 전용 계산기를 이어붙인 시뮬레이터입니다. 여러 세목을 한 번에 다뤄 단일 귀속연도가 아니라 각 계산기 기준을 그대로 따릅니다.
계산 근거와 이용 안내
공식 출처: 취득세율표(행정안전부)·법무사 보수기준표(대한법무사협회) · DSR·스트레스 DSR 정책(금융위원회) · 지방세법·종합부동산세법·소득세법(양도소득세) 등 관련 법령
계산 기준 전체는 계산 기준·데이터 정책에서 확인하고, 결과가 이상하면 문의로 알려주세요. 실제 신고·계약·대출 심사 전에는 관할 기관이나 전문가에게 다시 확인하는 것을 권합니다.
계산 방법과 알아둘 점 (펼쳐 보기)▾
이 시뮬레이터가 하는 일
집을 사고, 갖고 있다가, 나중에 파는 전체 과정을 하나로 이어봅니다. 각 단계는 이미 있는 전용 계산기(매수 비용·주담대·DSR·보유세·양도소득세)를 그대로 사용하므로, 특정 단계만 더 자세히 보고 싶다면 그 계산기로 이동해 세부 조건을 조정하세요.
네 단계 흐름
① 필요한 돈: 매매가에 취득세·중개보수·법무비 등 부대비용을 더해 총 필요자금을 구하고, 보유 현금을 뺀 나머지가 필요 대출액입니다. ② 대출: DSR 한도(기존 대출·스트레스 금리 반영)와 LTV 한도를 각각 계산해 더 낮은 쪽을 실질 한도로 보여주고, 그 한도 기준 예상 월 상환액을 봅니다. ③ 보유: 사는 동안 매년 내는 재산세+종합부동산세를 보여줍니다. ④ 매도: 몇 년 뒤 얼마에 팔지 가정해 양도소득세까지 계산합니다.
대출 한도, 왜 '최대'가 아니라 '예상'인가
결과에 나오는 대출 한도는 확정값이 아니라 입력한 조건 기준의 예상 한도입니다. 기존에 갚고 있는 신용대출·자동차 할부가 있으면 그만큼 DSR 한도가 줄고, 스트레스 금리(기본 수도권 1.5%p·비수도권 0.75%p)를 더한 상환액으로 계산하며, LTV 한도는 지역· 주택수·규제에 따라 40~80%까지 크게 달라집니다. 실제 대출 가능액은 신용 상태와 은행 심사에 따라 결과와 다를 수 있으니 ‘고급 옵션’에서 정확한 값을 넣거나 DSR 대출한도 계산기로 세부 조건까지 확인하세요.
근사값을 쓰는 이유
공시가격(보유세 계산에 필요)이나 국민주택채권 즉시매도 할인율(매일 바뀌는 시장가) 같은 값은 정확히 알기 어려워 일반적인 근사치를 기본값으로 넣었습니다. 정확한 숫자를 안다면 ‘고급 옵션’에서 직접 바꿀 수 있습니다.
시세 변동 가정에 대해
‘집값 상승률’은 기본으로 10%(보수적인 가정)가 들어 있습니다. 실제로는 집값이 더 오르거나 내릴 수 있으니 직접 바꿔가며 시나리오를 비교해보세요. 참고로 이 값을 0%로 두면 사는 시점과 파는 시점의 집값이 같다고 가정하는 셈이라, 취득 비용 때문에 세법상 ‘손실’이 되어 양도소득세가 0원으로 나옵니다 — 계산이 안 되는 게 아니라 실제로 그런 결과입니다.