양도소득세 계산기

계산 흐름

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 여기서 시작해 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 빼면 과세표준이 되고, 세율을 곱해 양도소득세를 구합니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도로 붙습니다.

필요경비에 넣을 수 있는 것

필요경비는 양도차익에서 빼주는 항목입니다. 세금이 아니라 과세 대상 소득이 그만큼 줄어들어, 결과적으로 세율을 곱한 만큼 세금이 감소합니다.

인정 — 취득세·취득 시 중개보수·법무사비 등 매수 당시 비용, 발코니 확장, 새시(샷시) 설치·교체, 보일러 교체, 방 확장, 상하수도 배관 교체 같은 자본적 지출, 양도 시 중개보수. 자본적 지출은 보유 기간 중 언제 했든(팔기 직전이라도) 인정됩니다.

불인정 — 도배·장판, 싱크대·주방기구·조명 교체, 외벽 도색, 문짝 교체, 파손 부위 단순 수리 등 원상복구·유지 성격의 지출.

증빙이 없으면 넣을 수 없습니다. 세금계산서·계산서·신용카드·현금영수증, 또는 계좌이체 내역 + 공사계약서를 갖춰야 합니다. 비과세(12억 이하 1세대 1주택)라면 어차피 세금이 0이라 필요경비를 넣어도 효과가 없습니다.

취득 당시 낸 취득세·인지세·국민주택채권 비용은 주택 매수 비용 계산기로 계산한 값을 참고자료로 쓸 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세

세대 전체가 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유했다면(취득 당시 조정대상지역이었으면 2년 이상 거주도 필요) 양도가액 12억원까지는 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다 — 예를 들어 20억에 팔았다면 (20억−12억)/20억 = 40%에 해당하는 양도차익만 세금 대상입니다.

장기보유특별공제 (표1 · 표2)

오래 보유했을수록 양도차익에서 일정 비율을 빼줍니다. 일반(표1)은 3년 보유 시 6%, 이후 매년 2%포인트씩 늘어 15년에 최대 30%입니다. 1세대 1주택(표2)은 보유기간과 거주기간을 각각 따져 연 4%포인트씩, 각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제됩니다. 다주택 중과 대상이면 이 공제가 적용되지 않습니다.

세율과 다주택 중과

보유 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이고, 2년 이상은 과세표준에 따라 6~45% 기본세율(누진)이 적용됩니다.

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 중과됩니다 — 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 이 계산기는 “조정대상지역” 체크와 주택 수로 중과 여부를 자동 판정합니다. 비조정지역이면 다주택이어도 중과되지 않습니다.

공동명의가 유리한 이유

양도소득세는 사람별로 각자 신고합니다. 공동명의면 양도차익이 지분대로 나뉘고, 각자 기본공제 250만원을 받고 각자 낮은 누진세율 구간부터 시작합니다. 그래서 같은 집이라도 부부 공동명의(50:50)가 단독명의보다 세금이 적게 나오는 경우가 많습니다. 위에서 “공동명의”를 체크하고 지분을 입력하면 지분별 내역을 보여줍니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

분양권·조합원입주권·토지, 일시적 2주택·상속주택·동거봉양 등 비과세 특례, 8년 자경농지 같은 감면, 증여받은 자산의 이월과세는 반영하지 않습니다. 이런 경우가 섞여 있으면 실제 세액이 크게 달라지므로 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요. 이 계산기는 상담 전에 규모를 가늠하는 용도입니다.